自2024年以來(lái)，各地房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)限購(gòu)松綁大潮，帶動(dòng)部分城市迎來(lái)“小陽(yáng)春”行情，但整體房地產(chǎn)市場(chǎng)前景仍不明朗，房地產(chǎn)行業(yè)仍面臨較大問(wèn)題。本文從房地產(chǎn)的新變化著手，摸清行業(yè)在未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)與導(dǎo)向，為開發(fā)商發(fā)展提供一定參考和思路。

趨勢(shì)一

房地產(chǎn)政策持續(xù)松綁

自3月下旬國(guó)常會(huì)明確房地產(chǎn)“支柱產(chǎn)業(yè)”地位，提出進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策。隨后，4月開始各地房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)限購(gòu)松綁大潮。截至目前，全國(guó)至少127個(gè)省市出臺(tái)152次寬松性政策。展望2024下半年，房地產(chǎn)政策或?qū)⒊掷m(xù)松綁，中央層面將繼續(xù)圍繞“三大工程”建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)，或?qū)⒓哟筘?cái)政對(duì)建設(shè)配售型保障房財(cái)政補(bǔ)助、貸款貼息等。而地方層面，因城施策空間將進(jìn)一步打開，重點(diǎn)城市或?qū)⑦M(jìn)一步降低個(gè)人購(gòu)房門檻，取消限購(gòu)、限售等限制性措施或者放寬社保繳納年限，提高公積金貸款額度，降低房貸利率、交易稅費(fèi)等寬松政策。

趨勢(shì)二

房地產(chǎn)市場(chǎng)仍持續(xù)處于深度調(diào)整過(guò)程中

2024上半年，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)處于深度調(diào)整過(guò)程中，商品房銷售面積、金額累計(jì)同比增速保持低位，整體表現(xiàn)相對(duì)慘淡，但在以價(jià)換量的帶動(dòng)下，部分城市新房來(lái)訪量和二手房帶看、成交等快速回升，購(gòu)房情緒已在好轉(zhuǎn)，部分城市迎來(lái)“小陽(yáng)春”行情。展望2024下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍持續(xù)處于深度調(diào)整過(guò)程中。商品房銷售面積、金額累計(jì)同比增速繼續(xù)保持低位但降幅逐步收窄。且隨著下半年政策的持續(xù)松綁，部分城市或?qū)⒀永m(xù)“小陽(yáng)春”行情，降幅將逐步收窄。

趨勢(shì)三

“三大工程”成未來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)投資企穩(wěn)的有效支撐

自2024年以來(lái)，中央已多次在重要會(huì)議中強(qiáng)調(diào)“加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)、平急兩用公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等三大工程，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”。這充分說(shuō)明，對(duì)于建立房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要性和迫切性。預(yù)計(jì)2024下半年，“三大工程”配套政策將加快落實(shí)，積極發(fā)揮穩(wěn)投資作用。城中村改造各地實(shí)施細(xì)則預(yù)計(jì)將陸續(xù)出臺(tái)，一批項(xiàng)目有望進(jìn)入實(shí)施階段，在供需兩端支持房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)。值得注意的是，2024年是城中村改造的啟動(dòng)之年，城中村改造對(duì)房地產(chǎn)銷售、投資的實(shí)際拉動(dòng)或有限，但對(duì)預(yù)期影響至關(guān)重要。

趨勢(shì)四

房企經(jīng)營(yíng)壓力仍然較大

2024上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)未有明顯改善，雖然部分城市迎來(lái)“小陽(yáng)春”行情，但整體房地產(chǎn)市場(chǎng)前景仍不明朗，房企經(jīng)營(yíng)壓力依然較大。展望2024下半年，房地產(chǎn)企業(yè)的首要目標(biāo)是加大項(xiàng)目去化，特別是困難項(xiàng)目，促進(jìn)銷售回款；其次，企業(yè)投資拿地態(tài)度保持謹(jǐn)慎，重點(diǎn)聚焦核心城市核心區(qū)域市場(chǎng)。同時(shí)，企業(yè)也應(yīng)加快轉(zhuǎn)型升級(jí)，如城市更新、舊城改造等業(yè)務(wù)，探索開發(fā)新模式。

趨勢(shì)五

商品房預(yù)售制加快改革，市場(chǎng)信心逐漸恢復(fù)

2023年12月，全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在北京召開，會(huì)議系統(tǒng)總結(jié)2023年工作，并明確了2024年重點(diǎn)任務(wù)，其中重點(diǎn)提到：持續(xù)抓好保交樓保民生保穩(wěn)定工作，穩(wěn)妥處置房企風(fēng)險(xiǎn)，重拳整治房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，加快預(yù)售制度改革。這也側(cè)面表明了保交樓進(jìn)入攻堅(jiān)階段，對(duì)資金硬缺口和難度較大的保交樓項(xiàng)目，還要壓實(shí)地方政府完成保交樓的剛性責(zé)任。而預(yù)售制度改革則意味著，全面推進(jìn)預(yù)售和現(xiàn)售并存的開發(fā)銷售新模式，漸漸向現(xiàn)售模式轉(zhuǎn)型，徹底解決預(yù)售制下保交樓甚至爛尾的問(wèn)題，同時(shí)也大大提升了購(gòu)房者的購(gòu)買信心。

趨勢(shì)六

“應(yīng)貸盡貸”，房地產(chǎn)項(xiàng)目合理融資需求有望進(jìn)一步滿足

5月17日上午，國(guó)務(wù)院召開全國(guó)切實(shí)做好保交房工作視頻會(huì)議。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)董建國(guó)就保交房工作重點(diǎn)作介紹，其中提及：進(jìn)一步發(fā)揮城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制作用，滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目合理融資需求。城市政府推動(dòng)符合“白名單”條件的項(xiàng)目“應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)”，商業(yè)銀行對(duì)合規(guī)“白名單”項(xiàng)目“應(yīng)貸盡貸”，滿足在建項(xiàng)目合理融資需求。展望2024下半年，隨著保交樓的持續(xù)推進(jìn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目合理融資需求將得到進(jìn)一步滿足，同時(shí)也將探索更為靈活的方案，在保障預(yù)售資金安全的前提下，更大發(fā)揮資金效力。

趨勢(shì)七

新房與二手房競(jìng)爭(zhēng)加劇，市場(chǎng)循環(huán)受阻

現(xiàn)階段，在房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷的背景下，部分熱點(diǎn)城市二手房?jī)r(jià)格回落，但成交量卻逐漸上升，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于新房市場(chǎng)，處于典型的以價(jià)換量階段。導(dǎo)致一部分客戶從新房流向二手房市場(chǎng)，加劇了兩者競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。雖然，目前多座城市出臺(tái)措施支持房地產(chǎn)“以舊換新”，期待可以通過(guò)一二手房聯(lián)動(dòng)，提升樓市活躍度。但政策推出后，住房成交量不如預(yù)期，多數(shù)城市政策存在較多局限性。

趨勢(shì)八

房地產(chǎn)“去庫(kù)存”成下半年重點(diǎn)任務(wù)

4月份以來(lái)，市場(chǎng)供需持續(xù)下行，使得庫(kù)存總量進(jìn)一步在加大。同時(shí)，4月30日，中央政治局會(huì)議首次提出“要結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的新變化、人民群眾對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”。這是時(shí)隔多年，中央再度對(duì)房地產(chǎn)去庫(kù)存提出要求。展望2024下半年，房地產(chǎn)“去庫(kù)存”或?qū)⒊蔀榻酉聛?lái)一段時(shí)間內(nèi)的重點(diǎn)任務(wù)，一些重點(diǎn)城市已經(jīng)推出“以購(gòu)代建”、“以舊換新”等政策措施，來(lái)消化市場(chǎng)上的新房、二手房。

趨勢(shì)九

“房住不炒”的定位依然是房地產(chǎn)的主基調(diào)

自2016年提出“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的概念后，“房住不炒”的定位一直未變。展望2024年，預(yù)計(jì)未來(lái)5-10年內(nèi)，“房住不炒”定位仍是房地產(chǎn)的主基調(diào)。這也就意味著未來(lái)政策方向上，剛需群體、無(wú)房家庭仍是政策的保護(hù)對(duì)象。

趨勢(shì)十

新質(zhì)生產(chǎn)力推動(dòng)房地產(chǎn)健康發(fā)展

在房地產(chǎn)新一輪調(diào)整和發(fā)展過(guò)程中，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展需要從生產(chǎn)力迭代升級(jí)、全要素整合發(fā)力等角度出發(fā)，以適應(yīng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新趨勢(shì)和新規(guī)律。尤其是把大數(shù)據(jù)、人工智能等先進(jìn)生產(chǎn)力與傳統(tǒng)房地產(chǎn)的有機(jī)結(jié)合。圍繞“三新”既新制造、新服務(wù)和新業(yè)態(tài)進(jìn)行持續(xù)的探索，唯有更快的適應(yīng)市場(chǎng)的變化、才能在后續(xù)發(fā)展中獲得更多機(jī)會(huì)，同時(shí)促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。

結(jié)語(yǔ)：展望2024下半年，房地產(chǎn)行業(yè)將面臨新的發(fā)展機(jī)遇和挑戰(zhàn)，只有緊跟時(shí)代的趨勢(shì)，不斷探索發(fā)展新模式，才能在下行市場(chǎng)中實(shí)現(xiàn)健康平穩(wěn)發(fā)展。