業(yè)主裝修過程中，物業(yè)公司負有什么管理義務，這些義務的履行主要以什么方式和職責內容進行體現，如何評價是否盡到了裝修管理的義務，以及可能承擔什么樣的法律責任和后果，本文對裝修管理中物業(yè)公司管理法律的防范提出建議，以此供廣大物業(yè)公司經營時參考。

一、物業(yè)公司在裝修管理中的特定義務的法律依據

物業(yè)公司對業(yè)主負的特定義務源于《物業(yè)管理條例》第四十六條:“對物業(yè)管理區(qū)域內違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務企業(yè)應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。有關行政管理部門在接到物業(yè)服務企業(yè)的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理�！币约暗谖迨�三條:“業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。”上述法律法規(guī)規(guī)定了物業(yè)公司在業(yè)主裝修時其應盡的義務。

二、物業(yè)公司在業(yè)主裝修中法定的管理事項

根據建設部頒發(fā)的《住宅室內裝飾裝修管理辦法》，物業(yè)公司在業(yè)主裝修時應盡的義務主要體現以下幾個方面:

1、做好事前管理，即裝修前的申報審批簽約管理

在業(yè)主人住之后，業(yè)主或者其授權的住宅使用人如需要對住宅進行裝修的必須向物業(yè)公司申報登記，由物業(yè)公司審批同意并簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協議。

裝修申報登記應當提供以下材料:(1)房屋所有權證(或者證明其合法權益的有效憑證);(2)申請人身份證件;(3)裝飾裝修方案;(4)變動建筑主體或者承重結構的裝修超過設計標準或者規(guī)范增加樓面荷載的，需提交原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出的設計方案;(5)搭建建筑物、構筑物的;改變住宅外立面的在非承重外墻上開門、窗的，應當提交城市規(guī)劃行政主管部門的批準文件;拆改供暖管道和設施的，需提交供暖管理單位的批準文件;拆改燃氣管道和設施的，需提交燃氣管理單位的批準文件;改動衛(wèi)生間、廚房防水層的，應當按照防水標準提交施工方案;(6)委托裝飾裝修企業(yè)施工的，需提供該企業(yè)相關資質證書的復印件。

物業(yè)公司在收到裝修人的申報材料后應及時進行審核，確認無誤后與裝修人或者裝修人及裝飾裝修企業(yè)簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協議(通常此協議應包含物業(yè)公司、裝修人、裝飾裝修企業(yè)三方比較適宜)。協議的內容應包括:(1)裝飾裝修工程的實施內容;(2)裝飾裝修工程的實施期限;(3)允許施工的時間;(4)廢棄物的清運與處置;(5)住宅外立面設施及防盜窗的安裝要求:(6)禁止行為和注意事項;(7)管理服務費用:(8)違約責任;(9)其他需要約定的事項。

指定固定區(qū)域為垃圾傾倒處，收繳裝修保證金及垃圾處理費用。

2、做好事中管理，即裝修中的檢查監(jiān)督

在此階段物業(yè)公司主要依據簽署的《住宅室內裝飾裝修管理服務協議》展開工作。檢查監(jiān)督主要由裝修管理員和客服人員完成。裝修管理員主要檢查施工單位是否按照申請的內容和設計圖紙進行施工，是否影響了公共物業(yè)的正常使用功能，是否影響了整個建筑物的結構安全，是否侵犯了其他業(yè)主的合法權益等等。在這個階段，問題通常較多，例如施工單位由于不懂規(guī)范野蠻施工;或者在業(yè)主的授意下，故意不按設計圖紙施工以達到其個人目的，具體表現在擅自拆除承重墻、亂接管線、違章搭建等等。此時，裝修管理員應切實履行自己應盡的檢查監(jiān)督義務。客服則主要在日常的“巡樓”檢查中，重點對其是否存在消防隱患，違章用電，是否持證作業(yè)，有無可疑人員，中否存在治安問題等進行檢查。

3、做好事后管理，即做好裝修后的工程驗收

工程驗收應由物業(yè)公司會同裝修人、裝修企業(yè)共同進行，驗收的主要依據即工程設計合同約定和相應的質量標準以及《住宅室內裝飾裝修管理服務協議》，對于在驗收中發(fā)現的問題依然要求裝修人、裝修企業(yè)限期整改直到最終驗收合格。最后由物業(yè)管理企業(yè)將驗收資料存檔并辦理退還裝修保證金等手續(xù)。

三、物業(yè)公司裝修管理的法律實務建議

1、關于裝修保證金。裝修人與裝修企業(yè)在簽訂協議時，通常物業(yè)公司會要求二者均繳納一定金額的裝修保證金。在工程完工后，經物業(yè)公司驗收且無裝修違章和損壞公共設施及其他業(yè)主利益的行為，物業(yè)公司退回保證金，否則將從保證金中扣除暗償費用。這可以在住宅室內裝飾裝修管理服務協議有關違約責任條款中加以確認，但注意要約定為賠償費用，而不要體現“罰款”等字樣，物業(yè)管理企業(yè)進行裝修管理是一種企業(yè)行為，實施的不是行政管理，它不具備行政處罰權。賠償費用應當用于公共設施的維修，歸于維修基金。

2、關于裝修管理服務費用。物業(yè)管理企業(yè)進行裝修管理，要額外花費一定的人力、物力。而在平常的物業(yè)管理費中，并沒有包含這部分費用。因此物業(yè)管理企業(yè)與裝修人在簽訂協議時，要約定這部分費用，并另行收取，并明確約定裝修管理服務的內容，例如包括提供建筑物竣工圖紙，對裝修工程進行咨詢建議監(jiān)督檢查等。

3、不可濫用裝修管理權。實踐中有物業(yè)公司為制止業(yè)主違法裝修或者以督促業(yè)主繳納物業(yè)費以裝修管理為由對業(yè)主實施斷水斷電，從而引發(fā)訴訟。供電(水)公司沒有授權物業(yè)公司實施斷電(水)，物業(yè)公司無權實施，且供水(電)協議與物業(yè)管理方面的協議是兩個獨立的合同，物業(yè)公司行使裝修管理應當以物業(yè)管理合同為限，不可濫用管理權，否則過度的作為與不作為一樣承擔賠償責任。

4、發(fā)現問題及時解決。裝修管理要及時發(fā)現問題，及時告知業(yè)主，及時解決。阻止違章裝行為必須態(tài)度鮮明、有錯必糾，要注意方式方法做耐心細致的思想工作，物業(yè)管理部門自身要熟悉有關法規(guī)，并具有建筑工程方面的專業(yè)知識，處理問題要有理有據。

5、相關履責行為留存證據。一旦業(yè)主因為裝修問題引發(fā)訴訟，物業(yè)免責的唯一法寶即為完全履行了法定的義務，因此除了相關的裝修登記和裝修管理服務協議等材料要妥善留存外，還應當及時做好裝修管理員檢查和保安巡查等工作記錄，以資證明物業(yè)公司相關法定義務的履行。

6、規(guī)范裝修管理的細節(jié)工作。實踐中出現過物業(yè)公司將業(yè)主房屋鑰匙給錯，從而導致業(yè)主將鄰居的房屋當成自己房屋進行裝修的賠償案例。因此，裝修管理中的細節(jié)眾多，除了有足夠的法律意識外，物業(yè)公司還應當優(yōu)化管理，關注細節(jié)，以防由于管理的疏忽過失承擔賠償責任的事件發(fā)生。